××市某综合用途土地抵押价值评估报告
（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略）
估价结果报告
一、委托方
单位名称：××××房地产有限公司
注册地址：××市××区××园
法定代表人：××
二、估价方
单位名称：（略）
法定代表人：（略）
住所：（略）
估价资格：房地产估价机构壹级资质
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1．权属状况
××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于2004年2月18日与××市房地产管理局（现××市国土资源和房屋管理局）签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(200)第××号]，取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。2005年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号]，土地面积为8000m2，土地使用者为××××房地产有限公司。名称：××中心土地使用权。
2．查勘现状
坐落：××区××危改小区内，考察××市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。四至：根据《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦，北临冠城商厦（商检局大楼），与《国有土地使用证》所示范围一致。
土地面积及使用年限：土地面积8000m2，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自2004年6月30日至2054年6月29日止，截止价值时点，尚余42年；商业40年，自2004年6月30日至2044年6月29日止，截止价值时点，尚余32年。
建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[200一规审字一××号]及《功能面积表》等资料，××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。
工程进度：截止价值时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。
注：上表根据委托方提供的资料绘制。
收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。
考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m2，则收益容积率为14.84（按118709/8000估算）。
3．周边环境
估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距×××高速路约100m。
估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与××区、××区相邻。估价对象附近有众多写字楼，北侧为高档居住社区，向西可至×××小区和×××研究总院，向南可至××公园，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有多条公交线路经过，其东南侧的××桥是×××高速路的起点，南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着××大街的改造拓宽以及××科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。
五、价值时点
本报告的价值时点为2012年11月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、价值类型
本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用比较法，应选用比较法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。
比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比较价格；将所求取的比较价格进行技术处理以确定估价对象现值。
假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。
对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17.84，土地取得方为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在价值时点2012年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、估价作业期
2012年11月18日至2012年11月25日
十三、实地查勘期（略）
十四、估价报告应用的有效期
本估价报告时效为一年，自2012年11月25日起至2013年11月24日止。
十五、估价对象变现能力分析（略）
十六、风险提示（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
截至9月底，××市累计销售大量各类商品房530.4万m2，增长23.2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。
今年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1～9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1652万m2，仅增长7.4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。
就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行(DTZ)的分析，××写字楼市场似平逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，2012年上半年仅有××中心和××中心入伙，总供应量为9.9万m2，使市场总存量达到23万m2，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2012年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。
四、最高最佳利用分析
最高最佳利用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。
五、估价方法适用性分析（略）
六、估价测算过程
（一）比较法
采用比较法，即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例，进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，进而确定其熟她现值。可比案例的选取遵循如下原则：
(1)与估价对象土地的用途相同。
(2)与估价对象土地处于同一供求圈。
(3)与估价对象土地价格类型相同。
(4)与估价对象土地价值时点接近。
(5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
1．选取比较实例
根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司收集的地价资料，选取以下三个实例：
(1)实例A
位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518.62m2，收益建筑面积2619.54m2，收益容积率5.05。2012年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。
(2)实例B
位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1617.5m2，收益建筑面积3568.9m2，收益容积率2.21。2011年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。
(3)实例C
位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m2，收益建筑面积4080m2，收益容积率2.1502010年3月成交的楼面熟地价水平为3315元/m2。
2．比较因素条件说明
估价对象土地的各因素条件与比较实例
关于“中航油事件”案例，下列说法不正确的是()。
A．中航油从2002年开始从事石油期货交易且看跌国际油价，基于此观点，中航油从2003年下半年开始在OTC市场与多家银行签订了一种名为“航煤限价保顶期权”的看跌期权合约
B．关于“航煤限价保顶期权”合约，新加坡OTC市场规定在合约到期后不进行实物交割，而是以现金结算
C．中航油(新加坡)的相关操作既违反了国务院在1999年发布的《期货交易管理暂行条例》的有关规定，也违反了安永会计师事务所为其制定的《风险管理手册》中的规定
D．中航油是“航煤限价保顶期权”的买方
关于“中航油事件”案例，下列说法正确的是()。
A．中航油(新加坡)身处国际经济金融活动中，国家风险是其一定会面对的，主要表现为经济风险
B．信用风险贯穿了整个“中航油事件”的始终，并且在这个过程中不断壮大，是这次巨额亏损的终极原因
C．在“中航油事件”中，操作风险是造成大量损失的直接因素
D．市场风险是“中航油事件”的主导因素
有关中航油新加坡公司风险管理机制失灵的说法错误的是哪个？
A.如果交易的损失累计超过35万美元的话要经过总裁的同意才能继续，但是当发生问题的时候这个机制没有启动
B.中航油新加坡公司从事的主要是场外的石油延伸品的交易，几乎是不受政府监管的
C.不得超过进出口的配额许可证规定的数量等等这些规定没有执行
D.大概一年多从最初的200万桶发展到5200万，新加坡公司一直向集团报告