注意事项
1．本题本由给定资料与作答要求两部分构成。考试时限为150分钟。其中，阅读给定资料参考时限为40分钟，作答参考时限为110分钟。满分100分。
2．监考人员宣布考试开始时，你才可以开始答题。
3．请在题本、答题卡指定位置填写自己的姓名，填涂准考证号。
4．所有题目一律使用现代汉语作答在答题卡指定位置。未按要求作答的，不得分。
5．监考人员宣布考试结束时，考生应立即停止作答，将题本、答题卡和草稿纸都翻过来留在桌上，待监考人员确认数量无误、允许离开后，方可离开。
严禁折叠答题卡!
给定资料
1．2014年3月18日，国家统计局公布了2月份70个大中城市的房价数据，新房价格同比上涨8．7％，低于今年1月份9％的涨幅。而且，新房价格环比上涨的城市从1月份的62个下降为57个，环比涨幅从1月份的1．2％迅速下滑至0．7％。特别是北上广深四个一线城市新房价格同比涨幅都回到了20％以内，价格上涨趋缓态势极为明显。
在价格上涨进入疲态的同时，包括一线城市在内的成交量也出现了暴跌。以北京为例，2月新建住宅成交2221套，创下2007年北京有网签记录以来的最低水平；二手房成交5441套，环比1月下跌38．0％，同比下跌46．3％，创下2012年1月以来的成交量新低。而3月份的成交量更不容乐观，截止到3月中旬，北京新房与二手房合计签约7252套，签约套数创北京楼市6年来最低值，远低于2013年3月份前15天的28900套。
2014年6月23日，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《指导意见》)，指出于2014年7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。这意味着，“以房养老”政策正式落地。
幸福人寿保险监事会主席孟晓苏表示，“以房养老”被搁置10年，其障碍并不在于老人不愿意，而是保险公司有顾虑。对于保险公司来说，最担心的就是房价下跌。
2．“以房养老”是为应对老龄化危机，完善养老服务业的投融资政策。不过，对于“以房养老”政策，保险公司反应很平淡。从多家保险公司了解到，目前尚未推出相关产品。“我们还没有这方面的产品，也没有相关的工作安排。”平安养老保险股份有限公司一位内部人士透露。
不确定的因素很多、总体市场份额不高，对于保险公司来说，以房养老这块市场有些鸡肋。“‘以房养老’保险业务对保险公司来说吸引力不大。”长期研究以房养老模式的浙江大学经济学院教授柴效武认为，“房地产价格、利率、国家政策等因素推高了保险公司的风险．如果发放的养老金总和超过了房产价格，那风险将完全由保险公司承担。”《指导意见》规定，只要满足了已开业满5年，注册资本不少于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120％等硬性条件，保险公司就能开展这项业务。不过，即使符合条件，保险公司对于开展这项新业务仍然保持谨慎态度。
2014年年初，保监会曾召集业内人士召开了关于住房反向抵押养老保险试点的研讨会。据一位与会人员透露，有七家寿险公司参加了会议，保监会向他们征求意见，并提出可以先行先试，但大家对这项保险产品的设计并无太大兴趣。“大家虽然关注，但确实有诸多问题还需明确，不过这是国务院分配下来的任务，还必须要做。”上述与会人员透露：“因为这个业务对保险公司来说风险比较高，时间拉得相当长，另外和养老保障相关的业务，利润相对要低，所以吸引力不大。”
3．“银发浪潮”来袭，“4+2+1”家庭模式成为主流，大量老人房产需“唤醒”，然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。
山东省烟台市市民许常林70多岁了，老伴2014年年初去世，唯一的儿子在北京，女儿们在烟台，但不与老父亲一起住。他表示不会考虑“以房养老”。“我这房子将来给孩子们再住个50年都没问题。活着不能只顾自己，让家人过得更好才算有意义。”他感觉子女也不会赞成自己“以房养老”，因为之前他想去养老院，儿女们从心理上都接受不了。
福建省三明市50多岁的市民吴友华的女儿和女婿准备在厦门买房结婚，他最近刚给小两口凑齐首付的钱。“女婿家是农村的，我家也不富裕，能给孩子供完房子就是两边老人的最大愿望了。我们现在住的房子刚还完贷，如果临退休再抵押出去，何时才算是我们的？再说。哪能忙活一辈子不给孩子留点财产？”
调查显示，85％的受访者选择把房子留给子女，仅8．8％的受访者选择把房子抵押给金融机构。“但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不了‘观念坎’。”北京师范大学中国公益研究院院长王振耀说。
对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。家住北京西城区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是‘前不着村后不着店’？”“养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍。”全国养老服务体系建设专家委员会委员傅曼说。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。”
“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而记者调查发现，金融机构无规可依、风险顾虑及业务各自为营为最大障碍。中信银行于2013年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。
“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”中信银行合肥分行消费金融部经理邱林坦言。
专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。此外，一旦“以房养老”业务推行，银行、保险机构手握大量房产，就需要盘活交易。目前亟须建立这样一个批量交易的平台。
上海从2007年就酝酿“以房养老”，但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回的情况，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。
有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。
4．作为我国首个通过官方渠道发布的“以房养老”细则，该政策从酝酿到出台试点经历了数年时间，几乎所有被市民们议论的焦点问题，在细则里均有详尽的解释和解决办法。究竟政府是不是在甩包袱？险企是不是昧着良心霸占了老年人一生的心血？把房子抵押出去是不是从此就回不来了？翻翻细则，都会找到答案。
误解1：政府是在甩包袱吗？担忧：既然有了养老保险，为什么还要“以房养老”，这是政府在甩包袱吗？事实：社保养老与以房养老毫无冲突，政府提供了更多的养老选择。
解读：根据保监会的《指导意见》，从2014年7月1日启动试点的“以房养老”政策只是作为商业保险的一个险种形式出现，说白了就是同意并鼓励商业保险公司研发并销售“以房养老”的保险产品。与所有商业保险产品一样，是否愿意接受、是否选择购买，决定权都在消费者手里。保监会有关负责人专门强调，以房养老保险属于商业保险范畴，以自愿参加为基础开展试点，这是在不影响老年人既有养老福利前提下新增加的一种养老方式。
误解2：房子抵押后拿不回来？担忧：如果我把房子抵押给保险公司后反悔了，房子是不是拿不回来了？事实：抵押后的房屋产权人依然是您，办理退保便可拿回房屋。
解读：根据试点细则，办理了“以房养老”后如果中途后悔，可以通过两种方式拿回自己的房屋和产权：第一，在犹豫期内反悔，为保障老年人的权益，《指导意见》规定参与“以房养老”的“客户的犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期增加了一倍多；第二种方式是超过犹豫期后，老年人可以采用退保的方式拿回自己的房屋和产权，但与任何商业保险的退保程序一样，抵押人将不可避免地承担一部分提前退保的损失，根据《指导意见》的内容，保监会要求保险公司每年必须公布房产价值情况，以及退保剩余价值，以便老年人在选择提前退保时可以根据实际发生的退保损失衡量利弊。
误解3增值收益都归保险公司？担忧：很多老年人担心，把辛苦半辈子挣下的房子抵押给保险公司，万一房价评估过低，出现损害利益的道德风险咋办？事实：房屋评估过低的风险，基本可以解除。
解读：《指导意见》明确房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估，同时，该产品犹豫期是30天，老人有充分的时间考虑。任何一方认为不合适，都可以拒签。
担忧：如果房产在抵押期间增值了，增值收益是不是全被保险公司收走了？
事实：根据两种不同的产品类型，增值收益的受益方有区别。
解读：保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参
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①肖像权 ②隐私权 ③人格权 ④身份权
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