某旧厂房的土地面积4000m2,建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租,并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元/mm2的地价款,同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年,装修改造费为每1m2建筑面积1000元(装修改造费均匀投入,视同发生在装修改造期中)。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的70%;附近同档次写字楼每1m可出租面积的年租金为1000元,出租的成本及税费为年租金的40%,报酬率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用现金流量折现法,折现率为8%)。
某街道旁的一个商业门面房,建筑面积148㎡,现为餐饮门面,比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡,该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡,现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡,另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面,向估价师咨询其出价是否合适,问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?