指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房,土地面积4000㎡,总建筑面积6000㎡,分析其所在区位特点和周边环境,适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续、补交了土地价款,土地使用期限自2017年10月1日起50年,总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下:1.预计估价对象装修改造的工期为1年,装修后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的87%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费为年租金收入的25%。2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元,假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为3%。估价测算如下(节选):一、估算净收益。净收益=3000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=1032.75(万元)二、测算报酬率Y。采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]采用试算法推算报酬率(具体计算过程略),计算得到报酬率为8.5%。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50]/(1+12%)=11944.37/(1+12%)=10664.61万元四、装修改造费用总额。装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元五、销售费用与销售税费。销售费用与销售税费=11944.37×7%/(1+12%)=746.52万元六、购买现厂房的税费。设估价对象的市场价格总价为V,则:购买现厂房的税费总额=V×3%七、计算估价对象在价值时点的市场价格。估价对象的市场价格总价V=10664.61-746.52-576.02-0.03VV=9069.97万元单价=2650.50/6000=15116.62元/㎡
有一个写字楼租赁的项目,需要先期投入装修改造费用300万元,预计装修改造期为1年,费用于开始装修改造时一次投入。装修改造后,开始对外出租,租期10年,租金自开始租赁日起按年收取,每年金额均为128万元,每年还需发生付现管理成本8万元。该租赁的净现值为()。
A、440.4
B、1105.2
C、400
D、1105
某街道旁的一个商业门面房,建筑面积148㎡,现为餐饮门面,比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡,该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡,现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡,另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面,向估价师咨询其出价是否合适,问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?