下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。(答题时，先在错误处标上号，如“①”，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如“①估价依据不完整”)。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

××公司土地价格评估。

二、委托估价方

(略)

三、受托估价方

(略)

四、估价目的

××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《中华人民共和国公司法》。

(4)《××省土地管理法实施条例》。

(5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。

(6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。

(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。

(8)委托方提供的其他有关资料。

(9)现场勘察数据和市场调查数据。

六、估价基准日

二○○六年四月三十日。

七、估价日期

二○○六年三月九日至五月十七日。

八、地价定义

在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。

九、估价结果

单位地价：3.26元/m2。

总地价：10320.73万元。

大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。

十、需要说明的特别事项

1．评估假设条件

(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。

(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。

(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。

(4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。

(5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。

(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。

(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(8)委托方提供数据真实。

2．该报告的使用方向与限制条件

(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。

(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。

(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。

(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。

(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。

(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。

3．其他需要特殊说明的事项

(1)土地利用状况等数据由委托方提供。

(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。

(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

(4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

(6)本报告解释权归XX评估有限公司。

十一、土地估价师签字

估价师资格证书号签名

张××××××××××××(签字)

王××××××××××××(签字)

十二、土地估价时间

二○○六年五月十七日

第二部分估价对象界定

一、估价对象界定

1．土地利用状况

待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。

地号：××。图号：××。

2．土地权利状况

待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。

3．其他(略)

二、地价影响因素分析

(一)自然因素(略)

(二)社会经济因素(略)

(三)特殊因素(略)

第三部分地价估算

一、估价原则

(1)替代原则(略)。

(2)最有效利用原则(略)。

(3)变动原则(略)。

(4)估价时点原则(略)。

(5)预期收益原则(略)。

(6)报酬递增、递减原则(略)。

二、估价方法选择

估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。

三、估价过程

(一)收益还原法

收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：

式中P——地价；

a——年纯收益；

r——土地还原利率；

n——土地使用年期；

i——第i年。

由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。

根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。

水田地价的计算过程见下表。

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